香港按揭結構詳解：H按、P按、金管局規定同買家須知
目錄
- 香港按揭兩大類：H按（掛鉤HIBOR，如H+1.3%）同P按（掛鉤最優惠利率，如P-2.5%）
- 2026年3月：H按實際利率約4.6%；P按約2.75–3.0%，P按目前較平
- 金管局壓力測試：須以報價利率+3%通過償還能力審查
- HK$600萬以上物業須付30%首期；HK$1,000萬以上須付40%首期
- 最長還款期30年，還款期屆滿時借款人年齡唔可以超過70歲
- 海外匯入大額首期資金，用Wise等工具比銀行電匯慳1–2%匯率差
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兩大按揭結構：H按同P按 {#兩大結構}
H按（掛鉤HIBOR）
H按利率 = 1個月HIBOR + 銀行固定息差。息差喺簽約時議定，整個貸款期唔變；HIBOR部分每月浮動。
大部分H按設有封頂利率，以P按方式表示。當HIBOR+息差超過封頂利率時，按封頂利率收費。
例子： H+1.3%，封頂為P-2.5%。若1個月HIBOR係3.3%，實際利率係4.6%。若HIBOR急升至8%，則改按P-2.5%（約2.75%）——封頂保護借款人免受極端利率衝擊。
P按（掛鉤最優惠利率）
P按同銀行最優惠利率（Prime Rate）掛鉤，主要銀行現時為5.25–5.5%。P按通常以折扣方式報價，如P-2.5%，實際利率約2.75–3.0%。
最優惠利率調整頻率低，且方向跟隨宏觀貨幣政策走。2022–2024年全球加息期間，香港銀行先後將Prime Rate由5.0%調高至5.5%，變動明顯滯後HIBOR。
點樣揀？
| 因素 | H按 | P按 |
|---|---|---|
| 2026年3月實際利率 | ~4.6% | ~2.75–3.0% |
| 利率透明度 | HIBOR每日公佈 | 銀行自行設定 |
| 利率保護 | 有封頂 | 冇獨立封頂 |
| 適合邊種人 | 長期持有、接受HIBOR波動者 | 偏好當前利率穩定者 |
目前P按實際利率較低，2026年多數新批按揭選P按或混合利率產品。建議向至少兩家銀行詢價，因息差與封頂條款各行不同。
2026年3月利率一覽 {#利率一覽}
| 銀行 | H按利率 | P按利率 | H按實際利率 | P按實際利率 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P-2.5% | ~4.6% | ~2.75% |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P-2.5% | ~4.6% | ~2.75% |
| 中國銀行（香港） | H+1.3% | P-2.5% | ~4.6% | ~2.75% |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P-2.5% | ~4.6% | ~2.75% |
以上利率為2026年3月參考數據，每月調整，申請前請直接向銀行查詢最新報價。
金管局供款能力規定 {#金管局規定}
金管局規定所有受監管銀行須遵守嘅**供款對入息比率（DSR）**上限：
每月按揭供款（本金+利息）唔可以超過借款人每月總入息嘅50%
此規定適用於所有債務總供款，包括汽車貸款、私人貸款等。
計算示例： 月入HK$60,000嘅買家，銀行最多批准每月供款HK$30,000。按3.0%利率30年還款期計算，HK$30,000/月對應貸款額約HK$710萬。加上30%首期，該買家最高可申請HK$1,014萬物業（假設冇其他債務）。
壓力測試詳解 {#壓力測試}
金管局要求借款人必須以**報價利率+3%**通過償還能力測試。
例如：銀行報P-2.5%（實際2.75%），壓力測試利率為5.75%。按5.75%計算HK$710萬貸款30年期嘅月供約HK$41,500。銀行確認此金額低於月入嘅60%（壓測場景下適用較寬鬆嘅上限）。
壓力測試於2010年引入，防範低利率環境下嘅利率衝擊風險。實際效果顯著：2022–2024年全球加息期間，香港按揭拖欠率仍低於0.1%。
各價位首期要求 {#首期要求}
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 最低首期 |
|---|---|---|
| HK$300萬以下 | 90% | 10% |
| HK$300–600萬 | 滑動80–90% | 10–20% |
| HK$600–1,000萬 | 70% | 30% |
| HK$1,000萬以上 | 60% | 40% |
| 非自住/第二物業 | 50% | 50% |
按揭保險： 香港按證保險公司（HKMC）提供按揭保險計劃，合資格買家可就HK$600萬以下物業借取最高90%按揭，超出70%部分須購買保險。保費通常為受保部分嘅0.6–2.8%，可滾入貸款。
申請所需文件 {#所需文件}
受薪僱員一般須提供：
- 香港身份證
- 最近3–6個月薪酬單（僱主簽署/蓋章）
- 最近3個月銀行月結單（顯示薪金入帳）
- 最近3個月強積金供款記錄
- 臨時買賣合約（與賣家簽訂後提供）
- 物業估價報告（銀行安排，費用由申請人承擔）
自僱人士須以下列文件替代薪單：
- 最近2–3年稅務局稅單（IR56或報稅表）
- 商業財務報表或經審計帳目
銀行通常喺收到完整申請後3–5個工作日發出原則上批核（AIP），估價完成後再約需3–7日發出正式按揭批准書。
海外買家同跨境匯款 {#海外買家}
海外港人或外地買家需要將首期資金匯入香港銀行帳戶，要注意兩項成本：
1. 匯率差價 英國、澳洲或美國主要銀行通常收取高出市場中間價1–2%嘅匯率差價。HK$200萬首期（約A$35萬或£18萬），匯率差價即相當於HK$2–4萬嘅隱形成本。
2. 電匯手續費 國際電匯一般收取HK$150–300/筆。
Wise提供以市場中間價為基準、透明收費（約0.35–0.5%）嘅跨境匯款服務，大額港幣匯款比銀行電匯平好多。Wise支援澳元、英鎊、歐元、美元等主要貨幣直接匯入香港銀行帳戶。
合規提示： 金管局反洗錢要求規定，銀行須核實首期資金來源合法。海外買家應提前準備資金來源證明（儲蓄結單、物業出售記錄、繼承文件等）。
常見問題 {#常見問題}
Q：非永久居民可以申請香港按揭嗎？
可以，但按揭成數上限更低（通常60–70%，永久居民最高90%），即係需要更高首期。非永久居民仲要繳付額外印花稅（BSD），現時稅率及豁免規定請向律師查詢，因近年有所調整。
Q：按揭審批需要幾耐？
原則上批核（AIP）3–5個工作日，正式批准書（估價後）另需3–7日，由申請到簽署批准書通常需要2–3個星期。之後仲需要律師完成交易手續。
Q：可以用強積金畀首期嗎？
唔可以。強積金唔可以用於置業首期，資金須來自流動資產：儲蓄、出售其他物業所得、家人饋贈（需附證明文件）等。
Q：香港按揭最長年期係幾多？
30年。同時須確保還款期屆滿時借款人年齡唔超過70歲。例如45歲申請人最長可獲25年按揭。
Q：2026年3月應選H按定P按？
P按目前實際利率更低（約2.75%對比H按約4.6%）。但HIBOR隨全球利率走勢而變，差距可能快速收窄。計劃持有物業10年以上且可接受利率波動者，可考慮設有封頂保障嘅H按；偏好當前低月供者，P按係現時環境更直接嘅選擇。